Lex Bollmora

I en tidigare text uppmärksammade vi det sena 1970-talets ombildningsdebatt och försäljningen av fastigheten Fikonträdet 19 på Kungsholmen.

Ett annat intressant spår att följa i vår kartläggning rör de fastigheter som är lokaliserade utanför kommungränsen. Utöver enstaka fastigheter, som i huvudsak tillfallit de kommunala bolagen genom olika bolagsköp, rör det sig om större bostadsområden eller hela stadsdelar som uppförts och förvaltats av stockholmsbolagen till följd av lex Bollmora . Dessa bestånd har avyttrats successivt sedan mitten av 1980-talet, fram till dess att de sista fastigheterna såldes under den senaste vågen av ombildningar (Henriksdalsringen i Nacka, 2009).

För att förstå avyttringarna av Stockholms allmännytta är det viktigt att också belysa det utomkommunala bostadsbeståndet. Det här beståndet utgjorde en gång i tiden en stor del av Stockholm stads allmännytta med ca. 15 700 bostäder. Genom försäljningarna av dessa fastigheter – först till kommunala bolag, därefter till privata bolag, till sist till bostadsrättsföreningar – inleds också avyttringarna av stadens bostadsbestånd i större skala.

Granängsringen är namnet på ett bostadsområde i Bollmora i centrala Tyresö, uppfört under 1960-talet (bilden ovan). Kvarteren består av fem bågformade skivhus, som tillsammans bildar en uppbruten cirkel kring en vidsträckt gemensam gård. Arkitektoniskt är husen exempel på tidens rationalisering av byggandet och ”den nya monumentaliteten”, med storskaliga byggnadsvolymer, svepande linjer och långa perspektiv. En skulptural arkitektur, tänkt att upplevas på väg – i bilen eller kanske ännu hellre ifrån ovan, genom flygplanets kabin – eller på plats, med gården som rekreationsyta och mötesplats för de boende i de omkring 1000 hushållen. (Samma arkitekter – Åke Ahlström och Kell Åström – låg för övrigt bakom de samtida Tantohusen på Södermalm, vilka delar ett uppenbart släktskap med husen i Tyresö, även om placeringen av de enskilda volymerna där är en annan.)

Mer än något annat har Granängsringen och Bollmora kanske kommit att förknippas med den lag – i efterhand kallad lex Bollmora – som på ett avgörande sätt har påverkat bebyggelseutvecklingen i Stockholmsregionen. För att placera Granängsringen och övriga ”lex Bollmorastäder” i en bebyggelsehistorisk kontext – för att därefter beskriva deras väg ut ur de kommunala bolagens bestånd – krävs en mark- och bostadspolitisk tillbakablick. Följande stycke bygger främst på Ingemar Johanssons Stor-Stockholms bebyggelsehistoria samt länsstyrelsens informationsskrift Hej Bostad – om bostadsbyggande i Storstockholm 1961-1975.

I början av 1900-talet rådde omfattande markbrist i Stockholm. Med inkorporeringen av grannsocknen Brännkyrka – ett vidsträckt men glesbebyggt område; tänk tunnelbanesträckorna Liljeholmen-Fruängen/Skärholmen, Gullmarsplan-Hagsätra/Farsta Strand/Skarpnäck – inleddes 40 år av aggressiv markpolitik vars uttalade ambition var att allt eftersom behovet växte kolonisera stadens omland.

Glesbefolkade lantkommuner som Tyresö, Botkyrka, Järfälla och Österhaninge hade lite att säga till om det överhängande hotet om inkorporering och allt eftersom växte missnöjet. Med Spångaaffären 1944 organiserade sig därför grannkommunerna i Stockholms förorters samarbetsnämnd, ett mellankommunalt samarbetsorgan med syfte att förhindra stadens markpolitiska ambitioner. Större delen av Spånga, som då var en självständig kommun, inkorporerades visserligen av Stockholms stad, medan resterna delades upp mellan Sundbyberg, Solna och Sollentuna. Genom ”förortsnämndens” organiserade motstånd skulle dock huvudstaden hädanefter tvingas finna nya sätt att lösa det växande ”Stor-Stockholmsproblemet”, med akut bostadsbrist och ett växande behov av regionala infrastruktursatsningar som huvudsakliga delproblem.

Därför grundades 1956 i Stockholm det kommunala fastighetsförvärvsbolaget AB Strada, med finansborgarrådet Hjalmar Mehr som styrelseordförande. Syftet med bolaget var att köpa upp mark utanför kommunen, vilket också skedde i en oerhörd omfattning fram till år 1970 (affärer för 377 mkr; flera miljarder i dagens penningvärde). Året därpå inledde bolaget Aktionsprogram för bostadsförsörjningen i Stor-Stockholm för att finna vägar ur den bostadskris som förvärrats år för år genom ständig inflyttning till huvudstaden, i sig en effekt av rekordårens kraftiga högkonjunktur. AB Strada varnade i programmet för att bostadsproduktionen i Stockholms stad skulle komma att halveras de kommande åren, till direkt följd av markbristen, och att grannkommunerna nu därför måste tredubbla det planerade byggandet. Genom det nyinrättade mellankommunala samarbetsorganet Stor-Stockholms planeringsnämnd accepterade samtliga representanter från de berörda kommunerna aktionsprogramets riktlinjer, även om man på många håll i länet ansåg sig mer eller mindre tvingad till det.

I slutet av 1950-talet hade Stockholms bostadsbrist blivit en nationell angelägenhet. För att komma till rätta med problemet slog Sveriges riksdag 1959 fast att kommunala bostadsbolag skulle få rätt att förhandla om bostadsproduktion utanför kommungränsen, det avgörande beslut som senare alltså skulle kallas lex Bollmora. En av de mest drivande i denna fråga var VD:n för Svenska Bostäder AB, socialdemokraten Albert Aronsson, vars bolag på ett drygt decennium vuxit till att omfatta omkring 1000 arkitekter, ingenjörer och byggnadsarbetare. 1959 års lagändring var nödvändig för att Svenska Bostäder, samt de övriga kommunala bostadsbolagen i Stockholm, skulle kunna uppehålla och utveckla sin verksamhet som byggherrar.

Efter en uppmärksammad markaffär 1960 blev Familjebostäder AB det första bolag att teckna avtal om att bygga bostäder utanför kommungränsen, närmare bestämt i just Bollmora (just Granängsringen skulle följa först ett par år senare). Fram till år 1966 hade 10 separata avtal tecknats mellan de kommunala bostadsbolagen i Stockholm och de – med Salem som enda undantag – socialdemokratiskt styrda grannkommunerna:

Sammantaget rörde det sig om omkring 30 000 bostäder och servicebyggnader som skulle komma att uppföras på jungfrulig mark. Det bör poängteras att det inte enbart var allmännyttiga bostadsbolag i Stockholm som stod för produktionen av bostäder. Genom den prejudicerande Sätraöverenskommelsen (1961) gavs de enskilda byggföretagen rätt till dryga hälften byggrätter också i grannkommunerna. Avgörande var dock att Stockholm stads bolag agerade motor. Genom lex Bollmora fick byggbolagen – de allmännyttiga likväl som de privata – möjlighet att växla upp det seriebyggande som skulle övergå i det s k miljonprogrammet, till vilka de senare byggprojekten också räknas. Stadens erfarenheter från dessa projekt utmynnade exempelvis i den storskaliga utbyggnaden av Järva under senare hälften av 1960-talet.

Västra Orminge, 1960-tal (Foto: ArkDes)

Centralt i avtalen med kommunerna var den anvisningsrätt på i genomsnitt 70 % av de avtalade bostäderna som tillföll Stockholms stads bostadsförmedling. På så vis kom lantkommunerna att hjälpa Stockholm ur bostadskrisen, samtidigt som de i flera fall mångdubblade invånarantalet. 1967 lades dock kursen om, då statsmakterna framtvingade en regional bostadskö för hela Stor-Stockholm. I samband med detta avtog också viljan från Stockholms stad och dess bostadsbolag att bygga utanför kommungränsen. Inflyttningen till storstäderna bromsade också in i början av 1970-talet, vilket innebar att många av lägenheterna i ytterstadsområden som Bollmora, norra Botkyrka och Jakobsberg (Järfälla) kom att stå tomma. Flera av områdena kom att plågas av eftersatthet och social utsatthet (Stockholm stad har i flera av de berörda kommunerna anklagats för social dumpning; att låta stadens myndigheter placera och koncentrera socialbidragstagare och nyanlända invandrare i bestånden och därmed spä på segregationen).

Bollmora, Norsborg och Fittja (1985)

Tillbaka till Granängsringen. Hösten 1985 beslutar Svenska Bostäder att avyttra fastigheterna med 932 bostäder till den kommunala stiftelsen Tyresö Bostäder. Svenska Bostäders styrelse är inledningsvis kritisk till affären och anser att Tyresö Bostäder saknar resurser att förvalta ett fastighetsbestånd av sådan storlek. Efter påtryckningar från den lokala hyresgästföreningen, som hellre ser en lokalt förankrad värd, väljer man till slut att bevilja köpet. Som del i affären lovar Tyresö Bostäder att fortsätta och fördjupa det pågående renoverings- och upprustningsarbetet ”Ringenprojektet”, bland annat – visar det sig senare – genom att höja hyrorna och stänga dörren för ”socialfall”.

Samtidigt som försäljningen av Granängsringen förhandlas ett köpeavtal fram mellan kommunägda Botkyrkabyggen och Svenska Bostäder (2105 bostäder i Norsborg samt 455 bostäder i Eriksberg) samt Familjebostäder (2169 bostäder i Fittja). Liksom Bollmora har Botkyrkas norra kommundelar i allt högre grad kommit att förknippas med eftersatthet, sociala problem och – till följd av detta – en hög omflyttningsfrekvens. Botkyrkabyggens plan är att rusta upp Norsborg och avyttra delar av beståndet till HSB eller Riksbyggen, för att låta den nya ägaren sedan ombilda till bostadsrätter. Inspirationen kommer ifrån närområdet; i tvillingstadsdelen Hallunda lät byggherren JM under 1970-talets senare del sälja hela hyresbeståndet till HSB (för övrigt utan hyresgästernas kännedom). Också i Botkyrka finansieras det kommunala bostadsbolagets utökade förvaltningsuppdrag genom höjda hyror för de boende.

Norsborg, 1980-tal (Foto: Botkyrka kommun).

Avyttringen av bestånden i Tyresö och Botkyrka var sammantaget de största fastighetsaffärerna i landets historia. Dock, försäkrade det socialdemokratiske fastighetsborgarrådet Mats Hulth, skulle de inte betraktas som prejudicerande. Kommunernas förfrågningar och ”särskilda omständigheter” – Botkyrkas heroiska insats under 1960-talet att hjälpa Stockholm ur bostadskrisen samt Tyresöstiftelsens långsiktiga visioner för Granängsringen – låg bakom de särskilda besluten. Påståenden om att det var ett sätt för bolagen att göra sig av med ”problemområden” avfärdades av Hulth i en intervju med Svenska Dagbladet.

Jakobsberg (1990)

För Stockholmsmoderaterna hade lex Bollmora alltid varit ett rött skynke. Lagen hade möjliggjort för de kommunala bolagen att växa oerhört under 1960- och början av 1970-talet. I slutet av 1980-talet börjar moderaterna mer intensivt driva frågan om avyttring av lex Bollmorabeståndet – helst till bostadsrättsföreningar, alternativt till privata bolag – vilket också blir en viktig valfråga. 1988, under det nya borgerliga majoritetsstyret, lyckas man få igenom en försäljning av hela Stockholmshems bestånd i Järfälla, en överlåtelse som genomförs januari 1990. Genom fullmäktigebeslut får de kommunala bolagen nu ett utökat uppdrag att avyttra beståndet utanför kommungränsen (men även, intressant nog, stadsdelarna i Järva), vilket på ett avgörande sätt kommer att påverka den framtida utvecklingen.

Vy från Jakobsbergs centrum mot Riddarparken och AB Stockholmshems bostadshus vid Engelbrektsvägen 1969 (Foto: Järfälla kommun)

Samtliga fastigheter i Järfälla är lokaliserade i centrumorten Jakobsberg och omfattar totalt 2771 bostäder. Köpare är kommunala Järfällabygdens AB (idag Järfällahus AB), trots att besvikna borgerliga oppositionspolitiker i kommunen hellre ville se en privat köpare.

Orminge (1995)

1991 öppnar de styrande borgerliga politikerna i Stadshuset upp för ombildningar till bostadsrätter av Stockholms allmännytta. På grund av finanskrisen är det dock färre än väntat som nappar. I en undersökning bland Familjebostäders hyresgäster 1993 konstateras att blott 25 % av hyresgästerna i innerstaden är intresserade av att ombilda (den största andelen intressenter är hyresgäster i mindre sekelskifteshus på Norrmalm och i Vasastan). I ytterstaden är det ännu färre; så lite som 4.4 % av hyresgästerna i Tensta, Rinkeby, Orminge, Vårby gård och Bollmora är intresserade av att ombilda. ”Jag tror inte vi någonsin kommer att sälja en förortsfastighet”, konstaterar Familjebostäders VD i en intervju.

I Orminge vill så få som 1 % av de boende ombilda till bostadsrätter 1993. Två år senare, under socialdemokratiskt styre, säljs istället hela beståndet – 1318 bostäder – till Göteborgsbaserade fastighetsbolaget Wallenstam AB. För första gången säljer ett kommunalt bolag under socialdemokratiskt styre ett större fastighetsbestånd till ett privat bolag. ”Vi har inga direkta klagomål på Wallenstam men är ändå lite oroliga”, konstaterar den nytillträdde VD:n. ”De äger nämligen inte sina fastigheter särskilt länge utan köper och säljer”.

Under perioden 2007-2014 har samtliga av Wallenstams fastigheter i Orminge ombildats till bostadsrätter.

Vårby gård och Jordbro (1996)

Året därpå, 1996, fortsätter de socialdemokratiska avyttringarna. Först är det Svenska Bostäders styrelse som fattar beslut om att sälja beståndet om 744 bostäder i Vårby gård till Realia AB. Samma år säljer Familjebostäder hela beståndet i Jordbro – 855 bostäder – till SSM. Under de dryga 10 år som gått sedan undantagsförsäljningarna i Tyresö och Botkyrka så har socialdemokraterna bytt fot till vad man beskriver som ”en aktiv försäljningspolitik”; avyttring av utomkommunala fastigheter till privata bolag.

Bollmora och Salem (1997)

1997 fortsätter socialdemokraterna att fullfölja 1990 års borgerliga giv om avyttring av lex Bollmorabeståndet. Samtliga fastigheter i Salem – 1300 bostäder – och resterande bestånd i Bollmora – 1657 bostäder – säljs till det nybildade konsortiet Bostads AB Förstaden (samma bolag köper året därpå fastigheter av Svenska Bostäder i Husby, Solna och Sundbyberg, vilket då innebär att hela bolagets bestånd utanför kommunen avyttrats). Försäljningen i Salem betyder att där nu helt saknas kommunägda bostäder, då kommunen inte har någon allmännytta. I Bollmora har kommunen redan 1989 försökt köpa loss bestånden, men stoppats av hyresgästerna (8 av 10 var då emot att Tyresö Bostäder skulle ta över fastigheterna; ett svagt betyg efter övertagandet av Granängsringen fyra år tidigare). Vid försäljningen till Förstaden uttrycker stiftelsen frustration över att aldrig fått förfrågan.

Vårby gård (1999)

1999, under det nya borgerliga styret, säljer Familjebostäder sitt bestånd om två fastigheter i Vårby gård – 201 bostäder – till en av hyresgästerna grundad bostadsrättsförening. Ombildningen är ovanlig; hittills har staden haft mycket svårt att sälja till bostadsrättsföreningar i flerfamiljshus belägna i stadsdelar uppförda under miljonprogrammet (detta trots riktade ombildningskampanjer mot hyresgäster i Järva). Kvadratmeterpriset på omkring 4700 kr får dock anses som ett bra bud från bolagets sida, att jämföras med ett dåtida snittpris på mellan 15000 och 20000 kr/kvm i Stockholms innerstad.

Bollmora (2001)

Två år senare, 2001, säljer Familjebostäder det sista beståndet utanför kommungränsen. 419 bostäder säljs till ytterligare en bostadsrättsförening, denna gång i Tyresö. Detta är ett av de dittills största ombildningsärendena i Stockholm och priset ligger även här på omkring 5000 kr/kvm.

Henriksdal (2009)

Henriksdalsringen från Värmdöleden.

2009 säljer Stockholmshem sitt sista bestånd utanför kommungränsen, Henriksdalsringen i Nacka, en försäljning som varit på tapeten sedan tidigt 1990-tal. Antalet bostäder uppgår till 789 och köpare är tre av hyresgästerna grundade bostadsrättsföreningar. Priset uppgår till i genomsnitt omkring 10 000/kvm; en dryg tredjedel av genomsnittspriset för bostadsrätter i Stor-Stockholm samt Nacka kommun det året. Så många som en fjärdedel av de boende väljer dock att bo kvar som hyresgäster. Försäljningen innebär att Nacka kommun nu helt saknar allmännyttiga bostäder.

Sammanfattning

Så gick det i sammanfattning till när allmännyttan i Stockholm uppförde, förvaltade och sedan sålde omkring 15 700 bostäder i grannkommunerna. Idag är det nog få som förordar att Stockholms stads bolag ska äga fastigheter utanför kommungränsen (de kommunala bolagens resurser är idag också långt mer begränsade, till följd av lagändringar och förändrade ägardirektiv). Arkitekturrevisionen belyser dessa affärer för att de utgör en viktig del i berättelsen om försäljningarna av allmännyttan i Stockholm samt för att visa hur ägandet av bostadsfastigheter utanför kommungränsen – en gång fördelat på tre kommunala Stockholmsbolag – har spridit sig.

De bestånd som idag ägs av kommunala bostadsbolag (45.5 procent) har utan undantag sålts under perioden 1985-1990. Sedan dess har samtliga försäljningar (ca 54.5 procent) gått till privata ägare i bolags- eller föreningsform.

Vissa stadsdelar – som Norsborg och Jakobsberg – ägs och förvaltas än idag huvudsakligen av kommunala bolag (i Norsborg har Botkyrkabyggen på senare år genomfört ombildningar till andelsägarlägenheter i liten skala och i Jakobsberg har Stockholmshems tidigare bestånd särskilt pekats ut för möjliga ombildningar till bostadsrätter). Andra stadsdelar har sett mer dramatiska förändringar. I Orminge har t ex hela det bestånd om 1318 bostäder som en gång såldes till Wallenstam successivt ombildats till bostadsrätter (detta samtidigt som Nackas kommunfullmäktige, med endast ett mandats övervikt, lät sälja hela det allmännyttiga bostadsbolaget Nackahem AB 1996). Hyresgästerna i Jordbro å sin sida har sett 7 hyresvärdar komma och gå sedan Familjebostäder sålde beståndet till SSM samma år. Hyresvärd idag är Hembla, ett dotterbolag till Carnegie som gjort sig kända för att förvärva, renovera och höja hyrorna i fastigheter från miljonprogrammet.

Trots att försäljningar av lex Bollmorabeståndet uppstår som en borgerlig valfråga kring 1990, så är det – som diagrammet ovan visar – i huvudsak socialdemokraterna och deras stödpartier som har genomdrivit dessa (ca 70 procent). Medan socialdemokraterna har sålt till privata bolag så har de borgerliga sålt till bostadsrättsföreningar.

Slutligen är allmännyttans försäljningar en fråga om återinvestering. Det frigjorda kapitalet har finansierat nybyggnation, förvärv, underhåll och möjlighet för bostadsbolagen att hålla nere hyrorna i övriga bestånd – inom Stockholm stad. I grannkommunerna har försäljningarna bidragit till privatiseringen av det totala bostadsbeståndet, en utveckling som spätts på genom att också allmännyttiga bolag i flera kommuner har avyttrat sina bestånd. En del har otvivelaktigt vunnit på denna utveckling (enskilda bolag och personer som gjort sig förtjänster på att köpa och sälja fastigheter/bostadsrätter), medan andra har förlorat på densamma (hyresgäster i eftersatta fastigheter med höjda hyror och personer som saknar betalningsförmåga på bostadsmarknaden). Vi hoppas på att få anledning att återkomma till och fördjupa oss i några av de nämnda försäljningarna framöver.

Källor (litteratur):

  • Stor-Stockholms bebyggelsehistoria (Ingemar Johansson, 1991)
  • Allmännytta till salu? Ett reportage om Nacka (Jonas Fogelqvist, 1999)
  • Den nya bostadspolitiken (red: Anders Lindbom, 2001)
  • Hej Bostad – om bostadsbyggande i Storstockholm 1961-1975 (Länsstyrelsen, 2004)

Källor (tidningsartiklar):

  • ”Öka det kommunala byggandet”, Arbetartidningen 1961-10-21
  • ”Kommunen tar över i norra Botkyrka”, Dagens nyheter 1984-10-17
  • ”Vi tänker köpa fler fastigheter”, Aftonbladet 1984-11-28
  • ”5567 lägenheter för 565 miljoner kronor”, Dagens Nyheter 1984-11-28
  • ”Tyresö tar över alla fem husen”, Dagens Nyheter 1984-11-28
  • ”Socialfall ska kastas ut”, Dagens Nyheter 1984-11-28
  • ”Botkyrka, Tyresö vill köpa 5500 lägenheter”, Svenska Dagbladet 1984-11-28
  • ”Mitt i ringen”, Dagens Nyheter 1984-12-05
  • ”140 kr mer för trea”, Dagens Nyheter 1985-10-09
  • ”Hyrorna upp – men först upprustning”, Dagens Nyheter, 1985-11-06
  • ”Nya hyrorna klara”, Dagens Nyheter 1985-11-13
  • ”Trea i Fittja 137 kronor dyrare”, Dagens Nyheter 1985-11-20
  • ”750 kronor högre hyra ger Norsborg ett nytt yttre”, Dagens Nyheter 1986-02-26
  • ”SP vill sälja ut 11 000 hyreslägenheter”, Dagens Nyheter 1986-05-02
  • ”Hyresgäster flyr sanering”, Dagens Nyheter 1984-04-07
  • ”Storaffär i förort”, Dagens Nyheter 1989-03-22
  • ”Boende stoppar husaffär”, Dagens Nyheter 1989-04-25
  • ”2 700 bostäder byter ägare”, Dagens Nyheter 1989-11-29
  • ”Kritiken växer mot försäljningen”, Dagens Nyheter 1990-09-21
  • ”Hellre hyra än äga”, Dagens Nyheter 1991-02-21
  • ”Få vågar ta chansen”, Dagens Nyheter 1992-02-21
  • ”Fel tid sälja ut allmännyttan”, Svenska Dagbladet 1992-04-25
  • ”Svagt intresse ombilda hyresrätt till bostadsrätt”, Svenska Dagbladet 1992-11-28
  • ”Floppen”, Expressen 1993-12-20
  • ”Familjebostäder säljer till bolag i Göteborg”, Dagens Nyheter 1995-01-28
  • ”Wallenstam vill växa i Nacka”, Svenska Dagbladet 1995-01-28
  • ”Wallenstam växer i Stockholm”, Dagens Industri 1995-02-08
  • ”Socialfall dumpas i Jordbro”, Dagens Nyheter 1995-02-14
  • ”Stoppa försäljning av allmännyttan”, Dagens Nyheter 1995-04-28
  • ”Realia köper fastigheter”, Svenska Dagbladet 1996-04-18
  • ”Jan Carlzon ger sig in i fastighetsbranschen”, Dagens Industri 1997-06-18
  • ”KF-Invest ökar i fastigheter”, Dagens Industri 1997-06-19
  • ”Svenska Bostäder säljer till Carlzon”, Dagens Nyheter 1997-06-19
  • ”Tyresö överkört i fastighetsaffär”, Svenska Dagbladet 1997-07-23
  • ”Svenska Bostäder säljer ut”, Dagens Nyheter 1998-06-03
  • ”Vårbylägenheter blir borätter”, Svenska Bostäder 1999-09-02
  • ”400 Tyresöbor köpte ut hyresrätt”, Dagens Nyheter 2001-01-25
  • ”Chockhöjd hyra på Henriksdalsringen”, Mitti Nacka 2014-05-27

Övriga källor:

Årsredovisningar och styrelseprotokoll ifrån de kommunala bostadsbolagen i Stockholm samt uppgifter inhämtade från Lantmäteriet och Skatteverket.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *