Arkitekturrevisionen är en ideell förening som bildades hösten 2018 med ändamålet att utforska och kritiskt belysa arkitekturen. Föreningen är icke-vinstdrivande med syfte att ompröva och öka medlemmarnas och allmänhetens förståelse för arkitektur i allmänhet och den offentligt ägda och allmännyttiga arkitekturen i synnerhet.

Vi har framförallt arbetat med att upprätta ett arkiv som samlar alla bostadsfastigheter som sålts av Stockholms stads allmännyttiga bolag. Det har resulterat i stadsvandringar, texter, föreläsningar, samtal och deltagande i konstevenemang.

Om du är intresserad av att veta mer eller har något att bidra med hör gärna av dig på kontakt[@]arkitekturrevisionen.se eller följ oss på instagram.com/arkitekturrevisionen

Arkivet

Arkitekturrevisionen arbetar med en kartläggning av utförsäljningen av allmännyttan i Stockholm. Det innefattar både ombildningar och så kallade beståndsförsäljningar, alltså avyttringar till andra kommuner och privata bolag. Vi tar ett helhetsgrepp på den här utvecklingen och beskriver både de ekonomiska och de arkitektoniska värdena på fastighetsnivå.

Hittills har vi fokuserat på Stockholm stads bostadsbolag. Vi har sammanställt alla försäljningar och arbetar nu med att systematisera det här arkivet och tillgängliggöra det för allmänheten, något som aldrig tidigare gjorts. Vi hoppas kunna genomföra den här kartläggningen på regional nivå i slutändan eftersom vi anser att det är en mer relevant nivå för att förstå situationen.

Fotografi

Fastigheten Mullvaden första 22 på Hornsgatan 39. Ritad av Edward Ohlsson, uppförd 1909, innehåller 23 bostäder. Såldes av Svenska Bostäder år 2001 för 46.000.000 kr (16 118 kr/m2).
Föreningen genomför tillsammans med arkitekt och fotograf Johan Dehlin en selektiv fotodokumentation av några av de ca. 1200 fastigheterna i arkivet. Dokumentationen genomförs med stöd av stiftelsen ARQ. Ett urval av fotografierna har publicerats tillsammans med data från arkivet som en fotoessä i Arkitektur nr 5 2023.

Texter

Vi har publicerat några texter här nedanför som kommit till under arbetet med kartläggningen av allmännyttan. De saknar tyvärr mycket av sitt ursprungliga bildmaterial för tillfället.

Vi har också skrivit ett par texter på Dagens Arena: Myten om den långsiktiga hyresvärden som tittar närmare på vad som hänt med beståndet i Husby efter att stora delar sålts under 90-talet och 40 år av privatiserad allmännytta i Stockholm som är en förkortad version av texterna nedan.

Läs också gärna texten om 1970-talets saneringar i Stockholm som vår medlem Arram Eckerbom skrivit i Stockholmstidningen PDF

Lex Bollmora

I en tidigare text uppmärksammade vi det sena 1970-talets ombildningsdebatt och försäljningen av fastigheten Fikonträdet 19 på Kungsholmen.

Ett annat intressant spår att följa i vår kartläggning rör de fastigheter som är lokaliserade utanför kommungränsen. Utöver enstaka fastigheter, som i huvudsak tillfallit de kommunala bolagen genom olika bolagsköp, rör det sig om större bostadsområden eller hela stadsdelar som uppförts och förvaltats av stockholmsbolagen till följd av lex Bollmora . Dessa bestånd har avyttrats successivt sedan mitten av 1980-talet, fram till dess att de sista fastigheterna såldes under den senaste vågen av ombildningar (Henriksdalsringen i Nacka, 2009).

För att förstå avyttringarna av Stockholms allmännytta är det viktigt att också belysa det utomkommunala bostadsbeståndet. Det här beståndet utgjorde en gång i tiden en stor del av Stockholm stads allmännytta med ca. 15 700 bostäder. Genom försäljningarna av dessa fastigheter – först till kommunala bolag, därefter till privata bolag, till sist till bostadsrättsföreningar – inleds också avyttringarna av stadens bostadsbestånd i större skala.

Granängsringen är namnet på ett bostadsområde i Bollmora i centrala Tyresö, uppfört under 1960-talet (bilden ovan). Kvarteren består av fem bågformade skivhus, som tillsammans bildar en uppbruten cirkel kring en vidsträckt gemensam gård. Arkitektoniskt är husen exempel på tidens rationalisering av byggandet och ”den nya monumentaliteten”, med storskaliga byggnadsvolymer, svepande linjer och långa perspektiv. En skulptural arkitektur, tänkt att upplevas på väg – i bilen eller kanske ännu hellre ifrån ovan, genom flygplanets kabin – eller på plats, med gården som rekreationsyta och mötesplats för de boende i de omkring 1000 hushållen. (Samma arkitekter – Åke Ahlström och Kell Åström – låg för övrigt bakom de samtida Tantohusen på Södermalm, vilka delar ett uppenbart släktskap med husen i Tyresö, även om placeringen av de enskilda volymerna där är en annan.)

Mer än något annat har Granängsringen och Bollmora kanske kommit att förknippas med den lag – i efterhand kallad lex Bollmora – som på ett avgörande sätt har påverkat bebyggelseutvecklingen i Stockholmsregionen. För att placera Granängsringen och övriga ”lex Bollmorastäder” i en bebyggelsehistorisk kontext – för att därefter beskriva deras väg ut ur de kommunala bolagens bestånd – krävs en mark- och bostadspolitisk tillbakablick. Följande stycke bygger främst på Ingemar Johanssons Stor-Stockholms bebyggelsehistoria samt länsstyrelsens informationsskrift Hej Bostad – om bostadsbyggande i Storstockholm 1961-1975.

I början av 1900-talet rådde omfattande markbrist i Stockholm. Med inkorporeringen av grannsocknen Brännkyrka – ett vidsträckt men glesbebyggt område; tänk tunnelbanesträckorna Liljeholmen-Fruängen/Skärholmen, Gullmarsplan-Hagsätra/Farsta Strand/Skarpnäck – inleddes 40 år av aggressiv markpolitik vars uttalade ambition var att allt eftersom behovet växte kolonisera stadens omland.

Glesbefolkade lantkommuner som Tyresö, Botkyrka, Järfälla och Österhaninge hade lite att säga till om det överhängande hotet om inkorporering och allt eftersom växte missnöjet. Med Spångaaffären 1944 organiserade sig därför grannkommunerna i Stockholms förorters samarbetsnämnd, ett mellankommunalt samarbetsorgan med syfte att förhindra stadens markpolitiska ambitioner. Större delen av Spånga, som då var en självständig kommun, inkorporerades visserligen av Stockholms stad, medan resterna delades upp mellan Sundbyberg, Solna och Sollentuna. Genom ”förortsnämndens” organiserade motstånd skulle dock huvudstaden hädanefter tvingas finna nya sätt att lösa det växande ”Stor-Stockholmsproblemet”, med akut bostadsbrist och ett växande behov av regionala infrastruktursatsningar som huvudsakliga delproblem.

Därför grundades 1956 i Stockholm det kommunala fastighetsförvärvsbolaget AB Strada, med finansborgarrådet Hjalmar Mehr som styrelseordförande. Syftet med bolaget var att köpa upp mark utanför kommunen, vilket också skedde i en oerhörd omfattning fram till år 1970 (affärer för 377 mkr; flera miljarder i dagens penningvärde). Året därpå inledde bolaget Aktionsprogram för bostadsförsörjningen i Stor-Stockholm för att finna vägar ur den bostadskris som förvärrats år för år genom ständig inflyttning till huvudstaden, i sig en effekt av rekordårens kraftiga högkonjunktur. AB Strada varnade i programmet för att bostadsproduktionen i Stockholms stad skulle komma att halveras de kommande åren, till direkt följd av markbristen, och att grannkommunerna nu därför måste tredubbla det planerade byggandet. Genom det nyinrättade mellankommunala samarbetsorganet Stor-Stockholms planeringsnämnd accepterade samtliga representanter från de berörda kommunerna aktionsprogramets riktlinjer, även om man på många håll i länet ansåg sig mer eller mindre tvingad till det.

I slutet av 1950-talet hade Stockholms bostadsbrist blivit en nationell angelägenhet. För att komma till rätta med problemet slog Sveriges riksdag 1959 fast att kommunala bostadsbolag skulle få rätt att förhandla om bostadsproduktion utanför kommungränsen, det avgörande beslut som senare alltså skulle kallas lex Bollmora. En av de mest drivande i denna fråga var VD:n för Svenska Bostäder AB, socialdemokraten Albert Aronsson, vars bolag på ett drygt decennium vuxit till att omfatta omkring 1000 arkitekter, ingenjörer och byggnadsarbetare. 1959 års lagändring var nödvändig för att Svenska Bostäder, samt de övriga kommunala bostadsbolagen i Stockholm, skulle kunna uppehålla och utveckla sin verksamhet som byggherrar.

Efter en uppmärksammad markaffär 1960 blev Familjebostäder AB det första bolag att teckna avtal om att bygga bostäder utanför kommungränsen, närmare bestämt i just Bollmora (just Granängsringen skulle följa först ett par år senare). Fram till år 1966 hade 10 separata avtal tecknats mellan de kommunala bostadsbolagen i Stockholm och de – med Salem som enda undantag – socialdemokratiskt styrda grannkommunerna:

Sammantaget rörde det sig om omkring 30 000 bostäder och servicebyggnader som skulle komma att uppföras på jungfrulig mark. Det bör poängteras att det inte enbart var allmännyttiga bostadsbolag i Stockholm som stod för produktionen av bostäder. Genom den prejudicerande Sätraöverenskommelsen (1961) gavs de enskilda byggföretagen rätt till dryga hälften byggrätter också i grannkommunerna. Avgörande var dock att Stockholm stads bolag agerade motor. Genom lex Bollmora fick byggbolagen – de allmännyttiga likväl som de privata – möjlighet att växla upp det seriebyggande som skulle övergå i det s k miljonprogrammet, till vilka de senare byggprojekten också räknas. Stadens erfarenheter från dessa projekt utmynnade exempelvis i den storskaliga utbyggnaden av Järva under senare hälften av 1960-talet.

Västra Orminge, 1960-tal (Foto: ArkDes)

Centralt i avtalen med kommunerna var den anvisningsrätt på i genomsnitt 70 % av de avtalade bostäderna som tillföll Stockholms stads bostadsförmedling. På så vis kom lantkommunerna att hjälpa Stockholm ur bostadskrisen, samtidigt som de i flera fall mångdubblade invånarantalet. 1967 lades dock kursen om, då statsmakterna framtvingade en regional bostadskö för hela Stor-Stockholm. I samband med detta avtog också viljan från Stockholms stad och dess bostadsbolag att bygga utanför kommungränsen. Inflyttningen till storstäderna bromsade också in i början av 1970-talet, vilket innebar att många av lägenheterna i ytterstadsområden som Bollmora, norra Botkyrka och Jakobsberg (Järfälla) kom att stå tomma. Flera av områdena kom att plågas av eftersatthet och social utsatthet (Stockholm stad har i flera av de berörda kommunerna anklagats för social dumpning; att låta stadens myndigheter placera och koncentrera socialbidragstagare och nyanlända invandrare i bestånden och därmed spä på segregationen).

BOLLMORA, NORSBORG OCH FITTJA (1985)

Tillbaka till Granängsringen. Hösten 1985 beslutar Svenska Bostäder att avyttra fastigheterna med 932 bostäder till den kommunala stiftelsen Tyresö Bostäder. Svenska Bostäders styrelse är inledningsvis kritisk till affären och anser att Tyresö Bostäder saknar resurser att förvalta ett fastighetsbestånd av sådan storlek. Efter påtryckningar från den lokala hyresgästföreningen, som hellre ser en lokalt förankrad värd, väljer man till slut att bevilja köpet. Som del i affären lovar Tyresö Bostäder att fortsätta och fördjupa det pågående renoverings- och upprustningsarbetet ”Ringenprojektet”, bland annat – visar det sig senare – genom att höja hyrorna och stänga dörren för ”socialfall”.

Samtidigt som försäljningen av Granängsringen förhandlas ett köpeavtal fram mellan kommunägda Botkyrkabyggen och Svenska Bostäder (2105 bostäder i Norsborg samt 455 bostäder i Eriksberg) samt Familjebostäder (2169 bostäder i Fittja). Liksom Bollmora har Botkyrkas norra kommundelar i allt högre grad kommit att förknippas med eftersatthet, sociala problem och – till följd av detta – en hög omflyttningsfrekvens. Botkyrkabyggens plan är att rusta upp Norsborg och avyttra delar av beståndet till HSB eller Riksbyggen, för att låta den nya ägaren sedan ombilda till bostadsrätter. Inspirationen kommer ifrån närområdet; i tvillingstadsdelen Hallunda lät byggherren JM under 1970-talets senare del sälja hela hyresbeståndet till HSB (för övrigt utan hyresgästernas kännedom). Också i Botkyrka finansieras det kommunala bostadsbolagets utökade förvaltningsuppdrag genom höjda hyror för de boende.

Norsborg, 1980-tal (Foto: Botkyrka kommun).

Avyttringen av bestånden i Tyresö och Botkyrka var sammantaget de största fastighetsaffärerna i landets historia. Dock, försäkrade det socialdemokratiske fastighetsborgarrådet Mats Hulth, skulle de inte betraktas som prejudicerande. Kommunernas förfrågningar och ”särskilda omständigheter” – Botkyrkas heroiska insats under 1960-talet att hjälpa Stockholm ur bostadskrisen samt Tyresöstiftelsens långsiktiga visioner för Granängsringen – låg bakom de särskilda besluten. Påståenden om att det var ett sätt för bolagen att göra sig av med ”problemområden” avfärdades av Hulth i en intervju med Svenska Dagbladet.

JAKOBSBERG (1990)

För Stockholmsmoderaterna hade lex Bollmora alltid varit ett rött skynke. Lagen hade möjliggjort för de kommunala bolagen att växa oerhört under 1960- och början av 1970-talet. I slutet av 1980-talet börjar moderaterna mer intensivt driva frågan om avyttring av lex Bollmorabeståndet – helst till bostadsrättsföreningar, alternativt till privata bolag – vilket också blir en viktig valfråga. 1988, under det nya borgerliga majoritetsstyret, lyckas man få igenom en försäljning av hela Stockholmshems bestånd i Järfälla, en överlåtelse som genomförs januari 1990. Genom fullmäktigebeslut får de kommunala bolagen nu ett utökat uppdrag att avyttra beståndet utanför kommungränsen (men även, intressant nog, stadsdelarna i Järva), vilket på ett avgörande sätt kommer att påverka den framtida utvecklingen.

Vy från Jakobsbergs centrum mot Riddarparken och AB Stockholmshems bostadshus vid Engelbrektsvägen 1969 (Foto: Järfälla kommun)

Samtliga fastigheter i Järfälla är lokaliserade i centrumorten Jakobsberg och omfattar totalt 2771 bostäder. Köpare är kommunala Järfällabygdens AB (idag Järfällahus AB), trots att besvikna borgerliga oppositionspolitiker i kommunen hellre ville se en privat köpare.

ORMINGE (1995)

1991 öppnar de styrande borgerliga politikerna i Stadshuset upp för ombildningar till bostadsrätter av Stockholms allmännytta. På grund av finanskrisen är det dock färre än väntat som nappar. I en undersökning bland Familjebostäders hyresgäster 1993 konstateras att blott 25 % av hyresgästerna i innerstaden är intresserade av att ombilda (den största andelen intressenter är hyresgäster i mindre sekelskifteshus på Norrmalm och i Vasastan). I ytterstaden är det ännu färre; så lite som 4.4 % av hyresgästerna i Tensta, Rinkeby, Orminge, Vårby gård och Bollmora är intresserade av att ombilda. ”Jag tror inte vi någonsin kommer att sälja en förortsfastighet”, konstaterar Familjebostäders VD i en intervju.

I Orminge vill så få som 1 % av de boende ombilda till bostadsrätter 1993. Två år senare, under socialdemokratiskt styre, säljs istället hela beståndet – 1318 bostäder – till Göteborgsbaserade fastighetsbolaget Wallenstam AB. För första gången säljer ett kommunalt bolag under socialdemokratiskt styre ett större fastighetsbestånd till ett privat bolag. ”Vi har inga direkta klagomål på Wallenstam men är ändå lite oroliga”, konstaterar den nytillträdde VD:n. ”De äger nämligen inte sina fastigheter särskilt länge utan köper och säljer”.

Under perioden 2007-2014 har samtliga av Wallenstams fastigheter i Orminge ombildats till bostadsrätter.

VÅRBY GÅRD OCH JORDBRO (1996)

Året därpå, 1996, fortsätter de socialdemokratiska avyttringarna. Först är det Svenska Bostäders styrelse som fattar beslut om att sälja beståndet om 744 bostäder i Vårby gård till Realia AB. Samma år säljer Familjebostäder hela beståndet i Jordbro – 855 bostäder – till SSM. Under de dryga 10 år som gått sedan undantagsförsäljningarna i Tyresö och Botkyrka så har socialdemokraterna bytt fot till vad man beskriver som ”en aktiv försäljningspolitik”; avyttring av utomkommunala fastigheter till privata bolag.

BOLLMORA OCH SALEM (1997)

1997 fortsätter socialdemokraterna att fullfölja 1990 års borgerliga giv om avyttring av lex Bollmorabeståndet. Samtliga fastigheter i Salem – 1300 bostäder – och resterande bestånd i Bollmora – 1657 bostäder – säljs till det nybildade konsortiet Bostads AB Förstaden (samma bolag köper året därpå fastigheter av Svenska Bostäder i Husby, Solna och Sundbyberg, vilket då innebär att hela bolagets bestånd utanför kommunen avyttrats). Försäljningen i Salem betyder att där nu helt saknas kommunägda bostäder, då kommunen inte har någon allmännytta. I Bollmora har kommunen redan 1989 försökt köpa loss bestånden, men stoppats av hyresgästerna (8 av 10 var då emot att Tyresö Bostäder skulle ta över fastigheterna; ett svagt betyg efter övertagandet av Granängsringen fyra år tidigare). Vid försäljningen till Förstaden uttrycker stiftelsen frustration över att aldrig fått förfrågan.

VÅRBY GÅRD (1999)

1999, under det nya borgerliga styret, säljer Familjebostäder sitt bestånd om två fastigheter i Vårby gård – 201 bostäder – till en av hyresgästerna grundad bostadsrättsförening. Ombildningen är ovanlig; hittills har staden haft mycket svårt att sälja till bostadsrättsföreningar i flerfamiljshus belägna i stadsdelar uppförda under miljonprogrammet (detta trots riktade ombildningskampanjer mot hyresgäster i Järva). Kvadratmeterpriset på omkring 4700 kr får dock anses som ett bra bud från bolagets sida, att jämföras med ett dåtida snittpris på mellan 15000 och 20000 kr/kvm i Stockholms innerstad.

BOLLMORA (2001)

Två år senare, 2001, säljer Familjebostäder det sista beståndet utanför kommungränsen. 419 bostäder säljs till ytterligare en bostadsrättsförening, denna gång i Tyresö. Detta är ett av de dittills största ombildningsärendena i Stockholm och priset ligger även här på omkring 5000 kr/kvm.

HENRIKSDAL (2009)

Henriksdalsringen från Värmdöleden.
2009 säljer Stockholmshem sitt sista bestånd utanför kommungränsen, Henriksdalsringen i Nacka, en försäljning som varit på tapeten sedan tidigt 1990-tal. Antalet bostäder uppgår till 789 och köpare är tre av hyresgästerna grundade bostadsrättsföreningar. Priset uppgår till i genomsnitt omkring 10 000/kvm; en dryg tredjedel av genomsnittspriset för bostadsrätter i Stor-Stockholm samt Nacka kommun det året. Så många som en fjärdedel av de boende väljer dock att bo kvar som hyresgäster. Försäljningen innebär att Nacka kommun nu helt saknar allmännyttiga bostäder.

SAMMANFATTNING

Så gick det i sammanfattning till när allmännyttan i Stockholm uppförde, förvaltade och sedan sålde omkring 15 700 bostäder i grannkommunerna. Idag är det nog få som förordar att Stockholms stads bolag ska äga fastigheter utanför kommungränsen (de kommunala bolagens resurser är idag också långt mer begränsade, till följd av lagändringar och förändrade ägardirektiv). Arkitekturrevisionen belyser dessa affärer för att de utgör en viktig del i berättelsen om försäljningarna av allmännyttan i Stockholm samt för att visa hur ägandet av bostadsfastigheter utanför kommungränsen – en gång fördelat på tre kommunala Stockholmsbolag – har spridit sig.

De bestånd som idag ägs av kommunala bostadsbolag (45.5 procent) har utan undantag sålts under perioden 1985-1990. Sedan dess har samtliga försäljningar (ca 54.5 procent) gått till privata ägare i bolags- eller föreningsform.
Vissa stadsdelar – som Norsborg och Jakobsberg – ägs och förvaltas än idag huvudsakligen av kommunala bolag (i Norsborg har Botkyrkabyggen på senare år genomfört ombildningar till andelsägarlägenheter i liten skala och i Jakobsberg har Stockholmshems tidigare bestånd särskilt pekats ut för möjliga ombildningar till bostadsrätter). Andra stadsdelar har sett mer dramatiska förändringar. I Orminge har t ex hela det bestånd om 1318 bostäder som en gång såldes till Wallenstam successivt ombildats till bostadsrätter (detta samtidigt som Nackas kommunfullmäktige, med endast ett mandats övervikt, lät sälja hela det allmännyttiga bostadsbolaget Nackahem AB 1996). Hyresgästerna i Jordbro å sin sida har sett 7 hyresvärdar komma och gå sedan Familjebostäder sålde beståndet till SSM samma år. Hyresvärd idag är Hembla, ett dotterbolag till Carnegie som gjort sig kända för att förvärva, renovera och höja hyrorna i fastigheter från miljonprogrammet.

Trots att försäljningar av lex Bollmorabeståndet uppstår som en borgerlig valfråga kring 1990, så är det – som diagrammet ovan visar – i huvudsak socialdemokraterna och deras stödpartier som har genomdrivit dessa (ca 70 procent). Medan socialdemokraterna har sålt till privata bolag så har de borgerliga sålt till bostadsrättsföreningar.

Slutligen är allmännyttans försäljningar en fråga om återinvestering. Det frigjorda kapitalet har finansierat nybyggnation, förvärv, underhåll och möjlighet för bostadsbolagen att hålla nere hyrorna i övriga bestånd – inom Stockholm stad. I grannkommunerna har försäljningarna bidragit till privatiseringen av det totala bostadsbeståndet, en utveckling som spätts på genom att också allmännyttiga bolag i flera kommuner har avyttrat sina bestånd. En del har otvivelaktigt vunnit på denna utveckling (enskilda bolag och personer som gjort sig förtjänster på att köpa och sälja fastigheter/bostadsrätter), medan andra har förlorat på densamma (hyresgäster i eftersatta fastigheter med höjda hyror och personer som saknar betalningsförmåga på bostadsmarknaden). Vi hoppas på att få anledning att återkomma till och fördjupa oss i några av de nämnda försäljningarna framöver.

Källor (litteratur):

Stor-Stockholms bebyggelsehistoria (Ingemar Johansson, 1991)
Allmännytta till salu? Ett reportage om Nacka (Jonas Fogelqvist, 1999)
Den nya bostadspolitiken (red: Anders Lindbom, 2001)
Hej Bostad – om bostadsbyggande i Storstockholm 1961-1975 (Länsstyrelsen, 2004)
Källor (tidningsartiklar):

”Öka det kommunala byggandet”, Arbetartidningen 1961-10-21
”Kommunen tar över i norra Botkyrka”, Dagens nyheter 1984-10-17
”Vi tänker köpa fler fastigheter”, Aftonbladet 1984-11-28
”5567 lägenheter för 565 miljoner kronor”, Dagens Nyheter 1984-11-28
”Tyresö tar över alla fem husen”, Dagens Nyheter 1984-11-28
”Socialfall ska kastas ut”, Dagens Nyheter 1984-11-28
”Botkyrka, Tyresö vill köpa 5500 lägenheter”, Svenska Dagbladet 1984-11-28
”Mitt i ringen”, Dagens Nyheter 1984-12-05
”140 kr mer för trea”, Dagens Nyheter 1985-10-09
”Hyrorna upp – men först upprustning”, Dagens Nyheter, 1985-11-06
”Nya hyrorna klara”, Dagens Nyheter 1985-11-13
”Trea i Fittja 137 kronor dyrare”, Dagens Nyheter 1985-11-20
”750 kronor högre hyra ger Norsborg ett nytt yttre”, Dagens Nyheter 1986-02-26
”SP vill sälja ut 11 000 hyreslägenheter”, Dagens Nyheter 1986-05-02
”Hyresgäster flyr sanering”, Dagens Nyheter 1984-04-07
”Storaffär i förort”, Dagens Nyheter 1989-03-22
”Boende stoppar husaffär”, Dagens Nyheter 1989-04-25
”2 700 bostäder byter ägare”, Dagens Nyheter 1989-11-29
”Kritiken växer mot försäljningen”, Dagens Nyheter 1990-09-21
”Hellre hyra än äga”, Dagens Nyheter 1991-02-21
”Få vågar ta chansen”, Dagens Nyheter 1992-02-21
”Fel tid sälja ut allmännyttan”, Svenska Dagbladet 1992-04-25
”Svagt intresse ombilda hyresrätt till bostadsrätt”, Svenska Dagbladet 1992-11-28
”Floppen”, Expressen 1993-12-20
”Familjebostäder säljer till bolag i Göteborg”, Dagens Nyheter 1995-01-28
”Wallenstam vill växa i Nacka”, Svenska Dagbladet 1995-01-28
”Wallenstam växer i Stockholm”, Dagens Industri 1995-02-08
”Socialfall dumpas i Jordbro”, Dagens Nyheter 1995-02-14
”Stoppa försäljning av allmännyttan”, Dagens Nyheter 1995-04-28
”Realia köper fastigheter”, Svenska Dagbladet 1996-04-18
”Jan Carlzon ger sig in i fastighetsbranschen”, Dagens Industri 1997-06-18
”KF-Invest ökar i fastigheter”, Dagens Industri 1997-06-19
”Svenska Bostäder säljer till Carlzon”, Dagens Nyheter 1997-06-19
”Tyresö överkört i fastighetsaffär”, Svenska Dagbladet 1997-07-23
”Svenska Bostäder säljer ut”, Dagens Nyheter 1998-06-03
”Vårbylägenheter blir borätter”, Svenska Bostäder 1999-09-02
”400 Tyresöbor köpte ut hyresrätt”, Dagens Nyheter 2001-01-25
”Chockhöjd hyra på Henriksdalsringen”, Mitti Nacka 2014-05-27
Övriga källor:

Årsredovisningar och styrelseprotokoll ifrån de kommunala bostadsbolagen i Stockholm samt uppgifter inhämtade från Lantmäteriet och Skatteverket.

Från helhet till detalj: ett avvikande exempel

Förberedelser inför Jordmarknaden, ett evememang organsierat av Mossutställningar på Strömparterren den 19:e maj 2019.
Arkitekturrevisionens kartläggning bottnar i en upptäckt hösten 2018; att det saknas ett samlat och tillgängligt register över de bostäder som avyttrats från Stockholms stads kommunala bostadsbolag. Genom idogt arkivarbete har vi nu lyckats sammanställa detta register; från ombildningen av Fikonträdet 19 på Kungsholmen (1979) till ombildningen av Exponeringen 2 i Bandhagen (2014). Ett tidsspann på närmare 35 år och däremellan:

926 fastigheter ombildade (över 40 000 bostäder)
244 fastigheter sålda till privata bolag och privatpersoner (över 17 000 bostäder)1
Till dessa försäljningar tillkommer försäljningar av kommunägda centrumanläggningar, kontorsbyggnader, förskolor, skolor, vård- och omsorgsboenden samt försäljningar av bostadsfastigheter till kommunägda bolag i andra kommuner (av vilka en del senare sålts till privata ägare)2. Försäljningarna har genomdrivits under såväl borgerliga som socialdemokratiska mandatperioder, dock med skilda ideologiska motiv3.

Vad vi har ringat in är 40 år av kommunala fastighetsförsäljningar vilka på ett radikalt sätt har ritat om ägandestrukturen i Stockholms stad. Enligt Göran Therborn, professor i sociologi vid Cambridge University, är Sveriges huvudstad den stad i Europa där segregationen ökat mest under den tid som avyttringarna ägt rum4. Bostadsprivatiseringens tvenne eggar – ombildningarna och beståndsförsäljningarna – har haft del i detta, dock med helt olika utfall (vilket vi kommer att fördjupa oss mer i framöver).

Identifieringen av sålda fastigheter är ett första steg för oss att framställa denna utveckling på ett mer konkret sätt än vad som hittills gjorts. Genom komplettering av relevant data – säljdatum, fastighetsinformation, prisuppgifter, jämförbara marknadspriser etc – hoppas vi på att kunna göra den nu heltäckande kartan mer ”högupplöst”. På så sätt möjliggör vi en rörelse över ett större skalregister; från staden och stadsdelen till kvarteret, fastigheten, byggnaden och kanske hela vägen till den enskilda bostaden.

JORDMARKNADEN

Söndagen den 19:e maj bjöds vi in att medverka på Jordmarknaden, ett mycket trevligt arrangemang anordnat av den ideella föreningen Mossutställningar, som den första akten av deras fleråriga projekt Konstnärliga avsmyckningar av Norra Djurgårdsstaden. Ambitionen med projektet är att diskutera hållbarhet i stadsbyggnadsprojekt i relation till den framväxande stadsdelen. Jordmarknaden blev ett tillfälle för oss att presentera vårt arbete inför publik samt att pröva rörelsen mellan några av ovan nämnda skalnivåer i ett för oss nytt och intressant sammanhang. Med oss till ett regnigt Strömparterren hade vi tre A3-pärmar med diskussionsmaterial:

Det totala registret (vårt arbetsdokument)
Vår delundersökning, ”Dragkamp om allmännyttan 1991-1998”
Exemplet Tallen 31
Nedan följer en kort summering av den undersökning som låg till grund för den tredje pärmen, den om försäljningen av fastigheten Tallen 31.

TALLEN 31

Tallen 31 i Stockholms innerstad.
Fastigheten – tidigare Tallen 16 och 17 – är belägen på en av landets mest exklusiva adresser; Villagatan på Östermalm. Fastigheterna tillföll staden genom Svenska Bostäders förvärv av det statligt ägda fastighetsbolaget Burspråket AB 1995; en affär som i sin tur kom till stånd genom försäljningen av Orminge (1 300 bostäder) till Wallenstam AB (som vi tidigare har visat så har hela Ormingebeståndet sedan millenieskiftet successivt ombildats till bostadsrätter).

Tallen 31, tidigare Tallen 16 och 17. Idag påbyggda från sina ursprungliga tre våningar.
Byggnaderna uppfördes som de första flerbostadshusen i Henrik Palmes stadsbyggnadsprojekt Villastaden – ursprungligen planerat som en trädgårdsstad med enfamiljshus – och ritades av bröderna Axel och Hjalmar Kumlien. Det ena huset fungerade under större delen av 1900-talet som ambassadbyggnad (Sovjetunionen; 1936-1971, Nordkorea; 1971-1988), medan det andra huvudsakligen uppläts åt föreningsverksamhet i Engelbrektskyrkans regi.

(Del av) Tallen 31, tidigare Tallen 17, i Villastan (Östermalm).

I slutet av 1990-talet – med hemlöshet som ett växande problem – föreslår de styrande socialdemokraterna att husen byggs om till utslussningsboende för hemlösa. Planerna bemöts med lokala protester och när de borgerliga återtar makten i stadshuset hösten 1998 så säljs fastigheterna istället till en nygrundad bostadsrättsförening. Husen byggs om till 10 bostäder om 200-300 kvm. En av initiativtagarna till förvärvet – grundaren till ett av landets största byggbolag – stod för ombyggnationen och använder idag sin bostad som övernattningslägenhet medan han huvudsakligen bor på annan ort.

Annons SvD (1999).

Tallen 16 och 17 faller på sätt och vis utanför ramarna för vår undersökning, då fastigheterna vid tidpunkten för försäljningen inte bestod av bostäder. Delvis därför tyckte vi också att de kunde vara intressanta att lyfta fram i samband med Jordmarknaden och därmed låta det udda exemplet tjäna som språngbräda för en diskussion kring kommunala avyttringar. Husen – en gång samlingsplatser för kommunistiska diplomater och kyrkliga scouter – är ett udda uttryck för 1990-talets ideologiska kamp; den mellan ambitionen att genom kommunalt ägande och förvaltande minska segregationen i innerstaden å ena sidan och att privatisera stadens fastighetsbestånd å den andra.

Tallen 17 plan 2; som kontor och tjänstebostäder för den sovjetiska ambassadpersonalen (överst) och som bostadsrätt (underst).

Spåren av denna kamp – ur vilken den borgerliga privatiseringsivern alltså gick segrande – är idag utplånade. Genom att lyfta exemplet Tallen 31 vill vi peka på ett särskilt historiskt ögonblick där det fanns såväl möjlighet som ambition att upplåta dessa byggnader åt andra verksamhetsformer, i ett område dominerat av ambassadbyggnader och luxuösa bostadshus.

Detalj rekonstruerad under Jordmarknaden, ungefärlig skala 1:1.

Som vi skrivit om tidigare så vilade den socialdemokratiska förvärvspolitiken på en avregionalisering av allmännyttan och en privatisering av fastigheter utanför kommungränsen och i Husby. Ambitionen att bryta innerstadens segregation mellan upplåtelseformer måste läsas i ljuset av effekterna i dessa områden, vilka vi som utlovat kommer att återkomma till.

1 Beståndsförsäljningar ännu med viss felmarginal.
2 Vi koncentrerar oss på fastigheter med Skatteverkets typkoder 320 (hyreshusenhet; bostäder) och 321 (hyreshusenhet; bostäder och lokaler). För försäljningar av kommunägda centrumfastigheter hänvisar vi till Vem äger staden, vilka intresserar sig för just detta.
3 Socialdemokraterna i Stockholm har dock aldrig öppnat upp för ombildningar.
4 Kapitalet, överheten och alla vi andra (Göran Therborn, 2018)

Dragkamp om allmännyttan
(1991-1998)

Forellen 7 (Karlavägen 56, Sibyllegatan 55-57) på Östermalm; en av de omkring 150 fastigheter som förvärvades av Stockholms kommunala bostadsbolag under åren 1995-1998, företrädesvis i innerstaden med syftet att bryta segregationen. Likt merparten av dessa ombildades Forellen 7 till bostadsrätter under 00-talet.

I föregående text behandlade vi avyttringarna av Stockholms stads utomkommunala bostadsbestånd. Detta bestånd – det byggda svaret på 1960-talets bostadsbrist – såldes successivt av under främst 1990-talet. Som nämnt så var försäljningarna ett borgerligt beslut från början (1991), men kom till störst del att genomdrivas under socialdemokratisk flagg (1995-1998). Det finns dock en avgörande skillnad, som endast berördes kortfattat i texten. För att tydliggöra denna skillnad skiftar vi nu fokus från grannkommunerna till Stockholms stad.

För om de borgerliga partierna under 1990-talet hade som målsättning att krympa – eller rentav avveckla – stadens allmännytta som helhet, så handlade Socialdemokraternas försäljningar till privata bolag om att renodla allmännyttans förvaltningsområden och att finansiera fastighetsförvärv i innerstaden.

Ombildningar av allmännyttans bestånd i innerstaden 1991-1994.

I skuggan av finanskrisen hade 42 fastigheter – omkring 1 500 bostäder – ombildats till bostadsrätter under den borgerliga mandatperioden 1990-1994. Med få undantag rörde det sig om kulturhistoriskt värdefulla innerstadsfastigheter, företrädesvis förvärvade av de kommunala bolagen inom ramen för de program för bostadsförnyelse som inleddes i början av 1970-talet. De ombildade husen utgjordes främst av vad som tidigare definierats som ”halvmoderna” bostadshus, ofta uppförda under förra sekelskiftets byggboom och med lägenheter utan badrum och tillgång till varmvatten. Privatägda och eftersatta fastigheter som genom kommunens förköpsrätt alltså moderniserats till godtagbar standard för att 10-20 år senare avyttras ifrån allmännyttans fastighetsbestånd.

Från vänsterhåll menade man att en snedfördelning mellan upplåtelseformer i innerstaden spätts på av det tidiga 1990-talets ombildningar, med ökad segregation som följd (till omfördelningen kan läggas en påtaglig ökning av andelen ombildade privata hyresrätter sedan 1970-talets andra hälft). Den låga andelen kommunägda bostäder i innerstaden rimmade illa med bostadsbolagens riktlinjer om att kunna erbjuda ”ett varierat utbud av attraktiva bostäder”, menade man vidare. Andelen allmännyttiga bostäder i innerstaden var vid vänsterns maktövertagande 1994 omkring 20 procent, att jämföra med omkring 6.5 procent idag.

1995 ges därför nya direktiv till de kommunala bostadsbolagen; aktiv försäljning i de ytterstadsområden där allmännyttan dominerar (inklusive fastigheter utanför kommungränsen) och förvärv i innerstaden. För att bryta segregationen mellan upplåtelseformer genomförs under åren 1995-1998 därför ett antal större beståndsförsäljningar till privata bolag:

1995: Orminge (Wallenstam, 1318 bostäder)
1996: Vårby gård (Realia, 744 bostäder)
1996: Husby (Wallenstam, 570 bostäder)
1997: Salem (Förstaden, 1300 bostäder)
1997: Bollmora (Förstaden, 1657 bostäder)
1998: Husby (Förstaden, 960 bostäder)

Inom stadens gränser blir stadsdelen Husby ett slags testlabb för socialdemokratiska privatiseringar. En dryg tredjedel av stadsdelens totalbestånd avyttras i två omgångar, 1996 och 1998. Efter att under drygt 20 års tid ha sålts vidare till en lång rad olika fastighetsägare ägs idag samtliga fastigheter av Hembla, ett dotterbolag till Carnegie med världens största riskkapitalbolag – amerikanska Blackstone – som majoritetsägare (till Husby och Blackstone kommer vi att återvända framöver).

Till ovan nämnda beståndsförsäljningar tillkommer avyttringar av enskilda fastigheter till större och mindre bolag, där det nygrundade Förstaden Bostads AB är den enskilt största köparen (utöver nämnda områden förvärvas också flera fastigheter i Solna och Sundbyberg). Av omkring 8 500 sålda bostäder i ytterstaden under perioden 1995-1998 står Förstaden – med kooperativa KF Invest som majoritetsägare – för omkring hälften av köpen.

Samtidigt förvärvar de kommunala bolagen alltså fastigheter under denna mandatperiod. Förvärven kan delas in i två kategorier; förvärv av statligt majoritetsägda fastighetsbolag med betydande bestånd i innerstaden samt punktvisa förvärv av privatägda innerstadsfastigheter och fastighetsbestånd. Genom den förra kategorin kringgår bolagen den hembudsrätt som ger hyresgästerna möjlighet att ombilda fastigheterna till bostadsrätter, vilket väcker ilska hos den borgerliga oppositionen. Man menar också att fastigheterna sålts till stadens bolag till priser långt under marknadspris.

1995: Burspråket AB (förvärvat av Svenska Bostäder AB)

575 bostäder i innerstaden
40 bostäder i ytterstaden
740 bostäder i övriga länet

1996: Lodet AB (Svenska Bostäder AB)

580 bostäder i innerstaden
Enstaka fastigheter i Enköping, Hedemora och Rättvik

1996: Nanur AB (AB Familjebostäder)

602 bostäder i innerstaden
203 bostäder i ytterstaden

1997: VF Fastigheter AB (Svenska Bostäder)

106 bostäder i ytterstaden

Bolagsförvärven omfattar sammanlagt 1 757 bostäder innerstaden, 349 bostäder i ytterstaden, 740 bostäder i övriga länet samt ett fåtal bostäder i övriga delar av landet. I synnerhet Svenska Bostäders förvärv av Burspråket leder till borgerliga protester, då man ser ogillande på bolagets stora andel fastigheter utanför kommungränsen, en invändning som delas av Socialdemokraternas samarbetspartner Miljöpartiet. Lösningen blir ett löfte om att sälja dessa fastigheter, vilket sker till olika privata aktörer under åren som följer.

Utöver ovanstående bolagsförvärv förvärvar allmännyttan ytterligare 58 fastigheter från privata fastighetsägare. Fastigheterna omfattar 1 760 bostäder i innerstaden samt 346 bostäder i ytterstaden. Inom kommunens gränser förvärvas under perioden 1995-1998 sammanlagt 139 fastigheter med totalt 4 212 bostäder (3 517 bostäder i Stockholms innerstad och 695 bostäder i ytterstaden), vilket kan jämföras med de omkring 8 500 sålda bostäderna utanför kommungränsen och i Husby.Ombildningar av de fastigheter som förvärvades 1995-1998.

Fastigheter i innerstaden som förvärvas av allmännyttan 1995-1998.

Fram till 1998 – då de borgerliga partierna återtar makten i Stadshuset och för första gången genomdriver ombildningar i större skala – genomförs alltså kommunala förvärv av tusentals bostäder i Stockholm, företrädesvis i innerstaden. Aldrig har allmännyttan ägt och förvaltat så många bostäder i Stockholms innerstad som hösten 1998 (totalt sett var de kommunala bostadsbolagen som störst kring 1990).

Ombildningar av de tidigare förvärvade bostäderna

Ironiskt nog har merparten av 1990-talets kompensatoriska förvärv idag ombildats till bostadsrätter, liksom en stor del av det kommunala bostadsbeståndet i övrigt. Av det förvärvade innerstadsbeståndet – avsett att genom långsiktig kommunal förvaltning motverka segregationen i centrala Stockholms – återstår idag en dryg tiondel (383 lägenheter). Något tillspetsat kan man säga att socialdemokraterna kom att bidra till den segregation mellan upplåtelseformer man sade sig vilja stävja.

Sammanlagd bild av förvärvat, sålt och byggt av allmännyttan mellan i innerstaden mellan 1990 och 2019.

40 år av privatiseringar av Stockholms allmännytta

Annons hos mäklaren Husman Hagberg för en 2:a på Pilgatan 26 (montage).

För 40 år sedan idag, den 19 februari 1979, fattade det kommunala bostadsbolaget Familjebostäders styrelse beslut om att sälja ett bostadshus på Pilgatan 26 på Kungsholmen. Köpare var en bostadsrättsförening grundad av hyresgästerna. Priset var 125.000 kr. (eller ca 500.000 kr i dagens penningvärde). Som den första fastigheten att ombildas till bostadsrätter markerar affären en brytpunkt i Stockholm stads bostadspolitiska historia.

Bakgrunden till försäljningen var det fullmäktigebeslut senhösten 1978 som möjliggjorde ändringar av de allmännyttiga bolagens ändamålsparagraf. En förändring av bolagsordningen som var nödvändig för att de sittande borgerliga politikerna skulle kunna infria 1976 års vallöfte om ”valbarhet i boendet”; i praktiken att allmännyttans hyresgäster skulle få ”rätt att friköpa” sitt boende.

Snart strömmade intresseanmälningarna in. Med få undantag var det i innerstadens – i synnerhet Östermalms – ”saneringsfärdiga” bestånd som intresset var som störst. Dessa hus i attraktiva lägen, för det mesta uppförda under sekelskiftets byggboom eller tidigare, hade genom förköpslagen köpts upp från privata fastighetsägare under 1970-talet för att moderniseras med badrum, hiss, sopnedkast och ändrade lägenhetsplaner enligt samtida standard. I de fall där renovering inte ansågs genomförbar skulle husen istället rivas för att ge plats åt nya.

Saneringarna kritiserades för bristande boendeinflytande och ett stelbent förfarande där det nya bostadsbeståndet skulle bestå av betydligt fler stora lägenheter, vilket i sin tur skulle leda till höjda boendekostnader. Kritiken kulminerade i Mullvadenockupationen 1978, en händelse som väckte stor uppmärksamhet. För den borgerliga majoriteten i fullmäktige blev ”Mullvaden” ett argument i debatten om ombildningar. Makten att besluta i saneringsfrågan måste överlåtas till hyresgästerna själva, en överlåtelse som för de borgerliga var synonym med övergången från kommunalt till privat ägande. Dessutom menade man att en spridning av fastighetsägandet skulle motverka segregationen, vilken blivit en allt hetare fråga under 1970-talet.

Från vänsterhåll varnades tvärtom för ökad segregation och spekulation i bostäder som följd av utförsäljningar av allmännyttans bostadsbestånd i Stockholm. Följderna av det sena 1970-talets snabba ökning av andelen bostadsrätter i innerstaden, där bostadsrättsföreningar köpt loss privatägda fastigheter genom fördelaktiga s k ”strimlade lån”, hade redan börjat kunna avläsas i form av demografiska omförflyttningar på fastighetsnivå. Bostadsrättsomvandlingen av innerstaden innebar från början att människor med lägre inkomster fick ge plats åt människor med högre inkomster.

Svenska Dagbladet, 1979-02-20.

Under Familjebostäders förhandlingar i ett samtida ombildningsärende, med bostadsrättsföreningen i fastigheten Rackelhanen 3 (Jungfrugatan 31, Tyskbagargatan 10), visade det sig att få av husets 22 hyresgäster över huvud taget var mantalsskrivna på adressen. Utöver oenighet inom föreningen så började snart också ett mycket stort antal människor höra av sig direkt till bolagsstyrelsen, med förslag om snabba affärer och pengar under bordet, varpå den överrumplade styrelsen måste bordlägga ärendet. Istället blev alltså fastigheten Fikonträdet 19, med huset på Pilgatan 26, den första att ombildas till bostadsrätter.

Ytterligare ett fåtal fastigheter hann säljas, men drogs sedan tillbaka i och med maktskiftet i Stadshuset, hösten 1979. Det skulle dröja ett drygt decennium innan ombildningarna av allmännyttans bostadsbestånd återupptogs, som en del av det tidiga 1990-talets borgerliga ”systemskifte” och högergir i svensk bostadspolitik. Försäljningen av huset på Pilgatan 26 för 40 år sedan framstår som anekdotisk med tanke på de mer omfattande försäljningar av allmännyttans bestånd som skett från 1990-talets slut och framåt. Samtidigt tjänar det som en prolog till just den stora förskjutning från ett gemensamt till ett privat ägande av stadens bostadsbestånd som ägt rum under denna tid.

Arkitekturrevisionen arbetar med en kartläggning av hela det här förloppet. Från ombildningen av Fikonträdet 19 till idag. Men det är inte bara ombildningar utan även så kallade beståndsförsäljningar, alltså avyttringar till andra kommuner och privata bolag, som vi kartlägger. Vi tar ett helhetsgrepp på den här utvecklingen och beskriver både de ekonomiska och de arkitektoniska värdena på fastighetsnivå. Vår förhoppning är att den här detaljerade kartläggningen ska utgöra ett underlag för diskussion nu när frågan om ombildningar och beståndsförsäljningar kommit upp på bordet igen.

Hittills har vi fokuserat på Stockholm stads bostadsbolag. Vi har sammanställt alla försäljningar och arbetar nu med att systematisera det här arkivet och tillgängliggöra det för allmänheten, något som aldrig tidigare gjorts. Vi hoppas kunna genomföra den här kartläggningen på regional nivå i slutändan eftersom vi anser at det är en mer relevant nivå för att förstå situationen. Om du är intresserad av att veta mer eller har något att bidra med hör gärna av dig på kontakt[@]arkitekturrevisionen.se eller följ oss på facebook.com/arkitekturrevisionen eller instagram.com/arkitekturrevisionen

Fikonträdet 19 (Pilgatan 26), den första av Stockholms kommunägda fastigheter att ombildas till bostadsrätter.

Källor:

”Orättvisorna ökar på Stockholms bostadsmarknad”, Aftonbladet 1978-03-10
”Riv Mullvaden!”, Aftonbladet 1978-08-02
”Tusen bo-rätter till salu s vill stoppa hela affären”, Dagens Nyheter 1978-12-05
”Ett borgerligt vallöfte som börjar synas i stan”, Svenska Dagbladet 1979-01-30
”Hyresgästerna får köpa huset”, Svenska Dagbladet 1979-02-20
”Ingen försäljning till hyresgästerna”, Svenska Dagbladet 1979-10-24
Jan Jörnmark, ”Bostadsrätterna, allmännyttan och lagarna”, http://docplayer.se/41957484-3-bostadsratterna-allmannyttan-och-lagarna.html